617 부동산 정책 발표 이후, 부동산시장이 큰 요동을 치고 있습니다. 그동안 집은 나중에 돈 모아서 사면 되겠지, 뭐 결혼할때 신혼집 구하는거 아닌가?? 이렇게 막연히 생각해온 저로써는 한숨밖에 안나오는 상황이지만... 넋놓고 가만히 있을 수는 없죠, 이번 기회에 부동산도 공부해보려 합니다. 그 첫번째로 주택담보대출을 진행하면 가장 먼저 부딪히게 되는 기본 용어들, LTV DTI 신DTI DSR에 대해서 아래에 정리해봤습니다.
먼저 LTV는 Loan to Value의 약자로, 주택담보인정비율을 뜻합니다. 풀어서 설명하자면 [주택을 담보로 은행에 대출을 받을 때, 주택 시세에 대해서 대출 받을 수 있는 금액 비율]을 뜻하구요, 주로 '주담대'라고 줄여서 이야기합니다. 은행에서 수천 수억의 돈을 빌리는데 은행 입장에서도 손해볼 만한 짓은 안하겠죠?? 그래서 주택을 담보로 하여 대출을 해주는 것입니다. 예를 들어서 시세 5억의 아파트가 있고, LTV가 50%라면 5억 x 50% = 2억5천만원까지 대출을 해주는 거죠. 여기서 시세라고 하는 건 KB 기준이구요, 경매로 매매하는 경우에는 감정가가 기준이 됩니다. KB 시세는 KB부동산(KB리브온_Liiv ON) 어플을 검색해서 찾아보시면 확인할 수 있구요, 정확한 대출가능 금액은 은행에서 조회해보셔야 합니다.
우리가 대출금을 상환하지 못하면 은행은 집에 대해 경매신청을 해서 해당 금액을 회수하게 됩니다. 시세가 급락하는 것을 대비해서 LTV 비율이 정해지는 것도 있지만 정부가 집값을 조정하기 위해 발목을 잡는 것도 있습니다. 지금은 '집을 계속 사니까 집값이 오르잖아? 집 사지마!' 라는 정부의 집값 완화 정책 때문에 LTV 비율이 축소되었습니다. 저처럼 돈 없는 사람은 새로 집을 사기 어려워진 셈이네요...
그렇게 빌린 돈에 대해서 은행은 원리금상환을 요구하는데요, 원금과 함께 이자를 상환해야 하는 겁니다. 이건 네이버에 '주택담보대출 계산기' 를 검색하시면 일반적인 원금+이자 상환액을 계산해 볼 수 있는데요, 위에서 예시로 들었던 5억 아파트의 LTV 50%를 기준으로 2억5천만원을 빌렸을때를 작성해봤습니다. 이자는 3%로 지정했구요 이 경우에는 매달 1,054,010원을 상환하면 되는 것으로 확인됩니다. 이게 왜 필요하냐? 바로 DTI 때문입니다.
DTI는 Debt to Income의 약자로, 총부채상환비율을 뜻합니다. 풀어서 설명해보면 [은행 대출을 받아 이를 원금과 이자를 포함하여 상환할 때, 1년간 상환하는 금액의 본인 소득에 대한 비율] 이구요, LTV 제한에 이 DTI 제한까지 만족하는 금액 만큼만 은행 대출이 가능합니다.
소득이 5천만원인 서민 실수요자가 투기지역에 있는 공시가격 9억원미만 주택을 구입하는 경우를 예시로 들어보겠습니다. 가격은 LTV 설명과 동일하게 5억원의 아파트이구요, LTV 50%이기 때문에 2억5천만원까지 대출이 가능하다고 말씀드렸습니다. 이 경우 원리금 상환이 월 1,054,010원이니까 1년에 12,648,120원을 상환해야합니다. 그러면 이 경우 DTI는 12,648,120/50,000,000원으로 25.29%입니다. DTI 기준인 50%보다 낮기때문에 2억5천만원 대출이 가능합니다. 만약에 소득이 하나도 없다면 DTI 기준을 만족시키지 못하기 때문에 대출이 불가능한 것입니다.
여기서 설명할 DTI와 신DTI, DSR은 부동산계산기를 통해 간단하게 계산할 수 있습니다. 네이버에 '부동산계산기'를 검색하거나 그냥 부동산계산기 뒤에 닷컴을 붙여도 됩니다. 동일한 예시로, 연 소득 5천만원인 사람이 2억5천을 대출받는다고 했을 때의 DTI 값을 계산해보면 25.3%가 나옵니다. 상한인 50% 내에 있으니까 대출받을 수 있습니다.
DTI는 신규 주담대 원리금상환에 대해서만 반영하구요, 신DTI는 모든 주담대 건수를 원리금으로 반영하여 산정합니다. 여기에 2회차 이상 주담대 만기를 15년으로 적용하여 기존 DTI에 비해 대출받을 수 있는 폭이 줄어들게됩니다. 이건 사실 투기꾼들을 제제하려는 목적이고, 일반 서민들은 DTI나 신DTI나 크게 다른 부분은 없습니다.
마지막은 DSR인데요, Debt Service Ratio의 약자로 총부채 원리금 상환비율을 뜻합니다. 여기에는 주택담보대출 뿐 아니라 그 사람이 가지고 있는 모든 부채를 포함하여 소득 대비 비율을 계산합니다. 학자금 대출이나 자동차 할부금, 신용대출 등을 모두 포함하기 때문에 DSR을 적용하면 LTV 상한까지 대출을 받기 어려워질 수 있습니다.
여기까지가 부동산에 첫 발걸음을 내디딜 때, 반드시 알아야 하는 세가지, LTV DTI DSR에 대한 설명이었구요 함께 공부하면서 내집마련의 꿈을 이루셨으면 좋겠습니다!
*대출가능 금액은 인터넷을 검색하는 것 보다 은행에서 상담받으시는 편이 정확합니다.
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